资料来源：财经美联社

作者：陈烨

在房地产市场逐渐回暖的同时，临深市场的“寒意”并未完全退去。为了快速出货，一些开发商选择了显着的利润促销活动。

日前，惠州市大亚湾区震悦府项目4.2折优惠促销的消息引发市场广泛关注。此外，上周末，位于泗水惠阳区的Bowol Mansion项目以比注册价低40%的价格进行促销，从而保护了原业主的集体权利。

5月22日，韩联社记者分别致电上述项目获悉，当地监管部门已介入，这两个项目已暂停对外销售。其中，大亚曼区房管局相关负责人告诉记者，部分业务部门需要确认才能回答封盘问题。

“项目降价促销是开发商的正常行为，在市场高峰期，个别项目以市场最高价报盘，重新调整报盘价后，调整后的价格明显脱离市场高峰期有一些项目，清算产品也会以符合当前市场趋势的价格出售。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心高级研究员李玉佳表示，部分开发商大幅降价，反映了他们想通过降价、甩货套现的一面。我们对未来的市场预期特别乐观。

降价真相几何？

日前，市场传言称，台满区全越大厦、惠阳区博越大厦等惠州楼盘价格大幅下跌。

方天下信息显示，位于大亚湾安顺四路7号的臻悦公馆项目均价为14425元/平方米。据近期市场消息，该项目低层售价仅为6800元/平方米，而中高层售价为7000-7200元/平方米。下层，对应4.2%的折扣。

大亚湾区管委会城乡建设综合执法司随后公开表示，该项目由精装改为原石，申报价格确实有所调整，但部分中介并不清楚交割情况。引入标准时，它们造成了误解。

5月22日，震悦公馆项目销售人员告诉记者：“该项目试图通过降价吸引客户，推出一些廉租房，但降价还没有敲定，毕竟还是不清楚该申请能否实现。不确定。”

随后，销售人员表示，“目前，项目已经完成，项目方正在与相关部门沟通具体的销售方案。”

与震悦府项目调整后的创纪录价格形成鲜明对比的是，博悦府项目的一位销售人员告诉记者，该楼盘实际上已经开始大幅下跌。

据销售人员介绍，博悦公馆项目位于惠阳区人民三路和北环路两条主干道交汇处，使该组团更具吸引力。目前项目共有4、6、9、8、14栋在售楼盘，在售面积分别为88平方米、98平方米和124平方米。宣传海报显示，该项目推出了“零首付、单价下调5000元、8600元/平方米起、现房免费车位”等促销措施。

上述销售人员告诉记者，该项目此次推出了两个方案，一个是底价优惠20%，然后首付10%，税费扣13分，也就是30%的优惠。

“宝威公馆项目的录得单价一直在15000-16000元/平方米，去年的成交均价为12000-13000元/平方米。今年的项目将被清盘，所以这个优惠是按目前的市场价格计算的。”一些业主一开始的购房价格肯定是比较贵的，但在目前的市场情况下，开发商希望通过降价来加快预售。”

博越公馆项目降价消息传出后，一些老业主开始维权，开始通过公开渠道表达不满。有业主说：“因为项目以低于纪录的价格成交，有老业主一觉醒来，发现损失了50万元。”

销售人员22日表示，“鲍伊大厦项目从昨天开始，出于保护业主集体权益的考虑，已经暂停，我们还要等到项目与监管部门就出售方案进行沟通。”锁房号可以获得礼遇，礼遇可以退还。”

“促销前两日写认购书的人都不够”

不久前，昆山两个楼盘的大幅降价促销引发了市场热议，而此次惠州部分开发商积极促销也不足为奇。

事实上，惠州房地产市场从去年底就开始“凉”了。当时，一位单身卖家以1元起拍的低价出售了他在惠州的房子，引起了市场对惠州楼市的兴趣。

李玉佳表示，虽然惠州当地常住人口只有5、600万人左右，但珠三角地区的商品房成交量一度很高。在当前刚需和改善需求为主的情况下，惠州房地产市场出现回调也在情理之中，这也是一些开发商积极促销的重要原因。

据乐友家研究中心监测，2023年4月，惠州首套住房网签人数为5687人，环比下降40%，同比增长44%。惠州目前新房价格约为每平方米11800元，环比下跌3%，也是近六个月来的最低点。除惠东外，4月份其他行政区网上签名数量环比下降，下降幅度在30-50%左右。

库存方面，惠州合众联行数据显示，目前惠州新房库存1727.4万平方米，销售周期约34.2个月。存量最大的是大亚湾，有336.3万平方米。

》4月惠州房地产市场成交

量下滑幅度较大，环比下跌了40%，供应几乎是成交的两倍。市场预期明显下行，触发了项目大幅度的折扣。”李宇嘉称。

在上述背景下，今年5月初，惠阳区住房和城乡建设局曾发布关于全方位宣传购房优惠政策的函件。按照惠阳区购房最新优惠政策，惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。

值得一提的是，从目前惠州部分项目的成交情况来看，促销对销售提振非常明显。据上述铂悦府项目销售人员介绍，“打折促销第一天卖了接近200套，第二天至少卖了100多套，因为前两天卖得太火，写认购书的人手都不够。”

李宇嘉认为，只要价格降到位，达到了市场需求可承受的水平，市场需求会得到一定程度的释放。“但这种价格预期会导致大家的购房情绪比较疲弱，可持续性并不强，同时前期购房者可能会面临一定的损失。”

为规范销售行为，维护购房人合法权益，近日惠阳区住房和城乡建设局印发了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。

通知称，近期，该区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

同时，将严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，将关停网上交易系统(锁盘)，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。

在严查违规销售背景下，相关已实施大力度促销楼盘会否被追究责任，及其未来销售方案将如何调整，仍值得关注。